Аренда квартир и комнат в Москве и Подмосковье
Аренда квартир и комнат
в Москве и Подмосковье
495 662-03-00
квартиры любых категорий
во всех районах Москвы

Уступчивый бизнес в аренде.

29.06.2006 Аренда помещений по технологии переуступки прав аренды – довольно распространенное сейчас явление. «Большинство таких договоров заключается именно в сфере торговой недвижимости, – говорит Владимир Кечин, директор по продажам United Realty Group. – Среди всего объема аренды торговых помещений договоры ППА составляют около 25%». Правда, в помещение, которое переходит другому арендатору по этой технологии, со своим уставом не войдешь. «Особенность таких сделок в том, что новому арендатору не надо согласовывать условия договора аренды с собственником помещения, поскольку при смене фактического арендатора все условия остаются прежними, – объясняет Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. – Новый арендатор должен принять условия договора такими, какие они есть, без возможности внесения каких-либо корректировок». Исключение составляет только тот случай, когда сам арендодатель идет навстречу новому арендатору и вносит изменения в условия договора – это только его право. В связи с этим новому арендатору нужно внимательно ознакомиться с условиями договора аренды, по которому ему уступаются права. В нем могут быть прописаны различные ограничения по использованию помещения, например запрет на перепрофилирование, ограничение по ремонту или перепланировке, дополнительные обременения для земельных участков.


Сиамские близнецы.

Бизнес на переуступку прав аренды площадей в торговых центрах процветает и сдавать свои позиции не собирается. Это связано с тем, что просто так в успешный торговый центр арендатору попасть крайне трудно. Например, в каждую «МЕГУ» стоит очередь из арендаторов, но при освобождении секций «сесть» в них удается только тем, кто имеет интересную и адекватную этому центру концепцию. Правда, ни одна из компаний, которые занимаются услугами по продаже прав аренды, в том числе «Кузьменко Г.Б.», места в «МЕГАХ» и не предлагает. «В некоторых торговых центрах арендовать площади можно только на стадии строительства, – рассказывает специалист по ритейлу компании “Кузьменко Г.Б.”

Анна Борисова. – Люди, которые хотят на этом заработать, арендуют их в момент строительства, а через некоторое время переуступают права». Грубо говоря, цена переуступки – это единовременный «входной билет» за право разместить свой бизнес в торговом центре. При этом от арендной платы на время переуступки прав нового арендатора никто не освободит.

С помощью переуступки сейчас можно «сесть» в торговом центре «Европарк». В нем предлагается помещение на первом этаже площадью 48 кв. м. Стоимость переуступки – $30 000, а стоимость аренды – $1300 за кв. м в год, не включая НДС. Помещение площадью 80 кв. м предлагается в центре «Пятая Авеню». За его переуступку просят $60 000, а аренда составляет $2000 за кв. м в год. Впрочем, последнее помещение не очень интересное – оно вытянутой формы и подойдет далеко не каждому арендатору. «Сейчас переуступка прав аренды обходится недешево – в “МЕГЕ” за 50 кв. м хотят $450 000, в “Атриуме” – еще больше, – говорит Борисова. – Но из-за того, что в процесс вовлечен не только арендатор, но и собственник помещения, даже наличие этих средств не поможет многим компаниям “сесть” в успешном торговом центре». Например, в большинстве случаев это не получится у региональных торговых сетей, не имеющих пока магазинов в Москве.

Всем, конечно, хочется начинать с лучших торговых площадок, но и они требуют лучших арендаторов. «Например, в “Атриуме” от будущего арендатора потребуют послужной список, где должны фигурировать уже имеющиеся у торговой сети магазины. И если в нем не будет ни одного московского магазина, то даже деньги не помогут», – уверяет Борисова. В то же время происходят и счастливые случаи. Так, в «МЕГУ» недавно «села» ростовская торговая сеть, правда, не путем переуступки прав, а за счет того, что привлекла к этому крупного консультанта, который убедил арендодателя в интересности и правильности концепции этой сети.

Теоретически заключение сделок по переуступке прав аренды может обходиться без собственника помещения. «Это возможно, если профиль и уровень обоих арендаторов – старого и нового – совпадают, – говорит Марина Маркарова. – Так, если оператор хочет покинуть торговый центр, с которым у него заключен долгосрочный договор аренды, он ищет своего “двойника”, указав определенную стоимость за переуступку прав». Однако на практике собственник предпочитает перестраховаться. Выгоды очевидны для всех, кроме него.

Компании, переуступающие собственные права на аренду, получают «отступные», а для новых арендаторов это порой единственный возможный способ войти в облюбованный торговый центр. У собственника выгода одна, а рисков – десятки. «С одной стороны, дополнительные права, предоставляемые арендатору, позволяют собственнику рассчитывать на более высокую ставку аренды, – поясняет Ольга Ясько, руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International. – С другой стороны, аргументов “против” больше: риск снижения цельности и сбалансированности концепции, риск неконтролируемой смены арендатора, возможные трудности в управлении, а также опасность снижения инвестиционной привлекательности объекта и дополнительные сложности при привлечении залогового финансирования».


Уличные порядки.

В отличие от торговых центров, помещения на улице все реже сдаются в аренду с помощью переуступки прав. «В последнее время количество договоров по переуступке прав аренды на муниципальные помещения снижается, – говорит Кечин. – Это связано с тем, что, во-первых, городские власти перестали заключать долгосрочные договоры аренды. Во-вторых, в последние годы осуществляется переход на рыночные ставки аренды городских помещений».

И все же муниципальные встроенные помещения продолжают сохранять лидерство в объеме таких сделок. Это связано с тем, что еще недавно они сдавались в долгосрочную аренду, бывало, на все 49 лет, и переуступка прав – самый простой способ для арендатора «выйти» из этого помещения. Учитывая, что первичному арендатору они обычно достаются по самым низким ставкам, выгода переуступки прав на них очевидна. По данным компании Blackwood, прибыль от переуступки прав по договорам аренды очень высока, можно получить до 150% суммы, уплаченной собственнику при первоначальной аренде. Внакладе не останутся и новые арендаторы. «Даже выплатив солидное вознаграждение бывшему владельцу прав аренды, они все равно останутся в выигрыше, – говорит Владимир Кечин. – По сравнению с рыночными ставками аренда муниципальных помещений обходится как минимум в 3 раза дешевле». Однако существует одно «но»: если на месте здания, в котором находится магазин, решат построить объект городского или федерального значения, придется его освободить. Любопытно, что в большинстве случаев новому арендатору муниципального помещения достаются «в нагрузку» не только уже существующие договоры аренды со всеми их обременениями, но и сам бизнес. Таким образом, юридически арендатор остается прежним, а фактически его занимает другой человек со своими планами.

В качестве самого масштабного примера можно привести продажу ресторанного бизнеса с заявленной рентабельностью 31% – комплекса на Воронцовской улице, в который входят трактир«Черная кошка», клуб «Фешн Хаус», чайхана «Учкудук» и ресторан «Семь Пятниц». Комплекс размещен в бывшей усадьбе Воронцова-Дашкова общей площадью 930 кв. м. Нынешний арендатор продает право аренды этого здания сроком до 2022 года вместе с бизнесом. Не удивительно, что в долгосрочную аренду его передало Главное управление охраны памятников г. Москвы (ныне Комитет по культурному наследию).


Переуступка в цене.

Некоторые цифры, предупреждающие о том, во что может вылиться переуступка прав аренды, уже были озвучены. Однако до сих пор ходят слухи, что компенсация за переуступку прав аренды, как правило, составляет годовую арендную плату за получаемое помещение. Такое мнение появилось в связи с тем, что в типовом договоре купли-продажи прав аренды прописано: «продажа права на заключение договора аренды производится путем оплаты ___% от рыночной стоимости годовой арендной платы». Действительно, в официальных документах в пустующую строчку проще всего вписать удобное для подсчетов число 100. Однако на практике бывают самые разные комбинации, и часть суммы может передаваться «в черную».

Поэтому итоговая цена переуступки прав аренды не зависит от годовой арендной платы и может превышать ее в разы. Например, в помещение недалеко от станции метро «Полежаевская» общей площадью 121 кв. м (торговый зал – 85 кв. м) можно «сесть» на год за $32 000. Это цена только переуступки права аренды, в нее не входит арендная плата, но входит лицензия на продажу алкоголя и разрешение рекламы на фасаде. Помещение под магазин расположено на цокольном этаже здания внутри жилого массива, и договор на него оформлен сроком до ноября 2007 года. В то же время его аренда будет стоить 30 500 рублей в месяц, плюс 10 000 рублей на оплату коммунальных услуг. Таким образом, за год стоимость аренды составит около $17 400, в то время как за переуступку прав аренды придется заплатить $32 000. Чтобы условия не показались «кабальными», продавец права аренды приводит данные доходности магазина – 15 000 рублей в день. Значит, годовая прибыль от помещения (в которую, впрочем, включена и заработная плата сотрудников, и другие сопутствующие расходы) составит около $193 000. За вычетом затрат на переуступку прав аренды и арендную плату – около $144 000.

На столь короткое время переуступаются права аренды лишь на небольшие помещения. Хотя арендатор впоследствии и будет иметь преимущественное право на пролонгацию договора аренды, 100-процентных гарантий ему никто не даст. Потому на большие помещения или даже целые здания переуступка прав аренды оформляется на длительные сроки. Пример – переуступка прав аренды до 2020 года магазина в Перово площадью 240 кв. м, находящегося в собственности у города. Сделка совершается путем продажи бизнеса, что обойдется покупателю в $220 000. Годовая арендная ставка на него составляет $21 500. Пожалуй, лишь в торговых центрах, где права переуступаются на значительно меньший период, разница в суммах не будет столь внушительной. Так, в торговом центре «Реал», расположенном в Братеево, переуступка прав на помещение площадью 35 кв. м предлагается за $80 000, а годовая арендная плата составляет $52 500. Но и в этой категории правило «стоимость переуступки прав равна годовой аренде» редко срабатывает. Чуть ли не единственный пример – торговая площадь в зоне около гипермаркета Auchan на Можайском шоссе, где за переуступку просят $70 000, а годовая арендная плата составляет $66 000.


Совет арендатору.

Переуступка права аренды на помещение может осуществляться двумя способами – путем смены арендатора или путем смены учредителя существующей компании-арендатора. В первом случае в договоре аренды появляется новый арендатор, который перенимает у прежнего его права и обязанности и начинает пользоваться помещением. Для совершения этой процедуры необходимо согласие арендодателя. Новому арендатору необходимо проверить, все ли платежи и обязанности по договору выполнил его предшественник.

Способ смены учредителя компании-арендатора не требует согласия собственника. В этом случае потенциальному арендатору необходимо провести полный аудит покупаемой компании. При халатном отношении к этому вопросу вы рискуете приобрести не только права аренды, но и массу судов и денежных штрафов. Так что в этой сделке главную роль играют аудиторы и бухгалтеры.


Наталья Давиденко, руководитель отдела продаж торговой недвижимости компании Astera.

(T)
По материалам apartment.su



06.07.2012

Цаговский лес сдавали под застройку еще до вырубки

Экологи готовят заявления в Cледственный комитет РФ о незаконной сдаче в аренду участков Цаговского леса. Документы, подтверждающие факт выделения земель на территории Цаговского леса в Жуковском п ...


04.07.2012

В Москве продаются 10 помещений для сетевых магазинов

Департамент имущества Москвы объявил о двух аукционах на право заключения договоров аренды сроком на 10 лет под размещение сетевых магазинов в 10 объектах. Торги назначены на 18 и 25 июля этого год ...


02.07.2012

Секреты загородной аренды: как найти самый выгодный вариант? Читайте ответы эксперта

На портале завершилась онлайн-конференция «Секреты загородной аренды: как найти самый выгодный вариант». На вопросы читателей ответила Галина Киселева, руководитель управления аренды кварт ...


29.06.2012

Леса у арендаторов в Подольском районе могут изъять для госнужд

На территории Подольского и Ленинского лесничества, которые войдут в «Новую Москву», планируется создать особо охраняемую природную зону площадью 600 га. Проблема в том, что часть земли, к ...


28.06.2012

Москвичей, получающих доход от сдачи квартир, пытаются заставить платить налоги

«Процесс уже запущен» Московские власти намерены предпринять очередную попытку улучшить сбор налогов с владельцев квартир, сдающих их в аренду приезжим. Надежда на то, что полиция и упр ...


26.06.2012

Жизнь в гуще событий

Многие объекты элитной недвижимости расположены вблизи мест массового скопления людей: ночных клубов, ресторанов, а также площадок для митингов и демонстраций. Соседство с клубными вечеринками и акция ...


25.06.2012

Ход конем

Завлекать покупателей наличием в самом поселке или в непосредственной близости от него инфраструктуры для занятий конным спортом стало на рынке загородной недвижимости чуть ли не главным трендом нынеш ...


20.06.2012

Застряли в долларовом коридоре

Существующая модель ценообразования делает московский рынок коммерческой недвижимости очень чувствительным к колебаниям в финансовом секторе В большинстве регионов страны цены на жилье и на коммерч ...


19.06.2012

Русские туристы все чаще арендуют доходные дома

Разрушив еще в середине 1980-х годов «железный занавес», россияне лишь сегодня стали заметными игроками на рынке аренды зарубежного жилья. В прошлом году постояльцами иностранных доходных ...


14.06.2012

Спрос на аренду дач на Новой Риге упал на треть из-за ремонта трассы

Стартовавший этой весной полномасштабный ремонт дорожного полотна привел к резкому падению спроса на летнюю аренду домов бизнес-класса по Новорижскому шоссе. Опрошенные РБК daily эксперты констатируют...


13.06.2012

На летние месяцы квартиры в Москве сдают на 15% дешевле

Сезонная аренда квартир - самая выгодная для нанимателя. Хозяева уезжают на все лето из городской квартиры и сдают ее по цене, заметно отличающейся от той, которую берут обычные арендодатели. «Летние»...


07.06.2012

Нюансы сдачи французской квартиры в аренду

Покупка недвижимости за границей – весьма выгодная инвестиция. Достаточно часто зарубежные объекты приобретают для сдачи в аренду. Конечно, надо будет найти арендатора, следить за порядком и сохраннос ...


06.06.2012

Резиденция экс-губернатора Дудки сдана в аренду с третьей попытки

В Тульской области после двух неудачных попыток все-таки сдана в аренду загородная резиденция бывшего губернатора Вячеслава Дудки. Гостиничный комплекс «Богучарово» сдан в аренду за 11 млн руб. в год ...


05.06.2012

Квартиры и дома - найди лучший вариант Как вас могут кинуть с сезонной арендой квартиры

Квартиры и дома - найди лучший вариант
Как вас могут кинуть с сезонной арендой квартиры


04.06.2012

Для развития доверительного управления жильем в России нет внятного законодательства

О том, что сдача московской недвижимости в аренду – занятие приятное и прибыльное, уже сказано много раз. Главный плюс тут не столько в размерах поступающих доходов, сколько в их «автоматичности»: пос ...



    Рейтинг недвижимости на ОСАН   Rambler's Top100